Asansör bakım sözleşmesi: içerik, takip ve yenileme

Asansör bakım sözleşmesi zorunlu mu, kimin arasında yapılır?

Evet; yönetmelik “zorunlu” sözcüğünü kullanmaz, ama sorumluluğu bina sorumlusuna yükler. Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği md. 14(1), bina sorumlusunun bakım sözleşmesi imzalamaktan, bakımını yaptırmaktan ve bakım ücretinin ödenmesinden sorumlu olduğunu yazar. Bu yükümlülük bina sorumlusu içindir; çoğu binada bu kişi bina yöneticisidir, yönetmelik ise “bina sorumlusu” der.

Bakım, bina sorumlusunun sözleşme imzaladığı monte eden veya onun yetkili servisi tarafından yapılır (Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği md. 8(1)). Üçüncü tarafların asansöre müdahalesine izin verilmez (İşletme ve Bakım Yönetmeliği md. 10(13)). Aynı fıkrada bazı istisnalar da vardır; somut işiniz için güncel metne bakın.

Sözleşmesi olmayan bina sorumlusu, periyodik kontrol sürecinde de görünür hale gelir. A tipi muayene kuruluşu, bakım sözleşmesi olmayan bir bina sorumlusunu on işgünü içinde Bakanlık il müdürlüğüne bildirir (Asansör Periyodik Kontrol Yönetmeliği md. 29(3)).

Hangi durumda sözleşmenin tarafları kimdir?

Yönetmelik sözleşmede hangi bilgilerin görünmesini ister?

Yönetmelik sözleşme süresini ve ücretini belirliyor mu?

Hayır, güncel metinde böyle bir hüküm bulunamadı. Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliğinin birleştirilmiş metni 22 Ekim 2026’da baştan sona tarandı. Sözleşmenin asgari veya azami süresi için bir madde görülmedi. Aylık bakım ücretinin düzeyi için de görülmedi.

Yönetmelik ücretin düzeyini değil, ödemeyi düzenler: bakım ücretinin ödenmesinden bina sorumlusu sorumludur (Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği md. 14(1)). Kırmızı etiket dönemi için ayrı bir kural da vardır; aşağıda anlatıldı. Tutarı, artış şartını ve ödeme gününü taraflar sözleşmede kararlaştırır.

Arıza anında kaç saatte gidileceği de metinde görünmüyor. Garanti belgesindeki azami tamir süresi on beş günü aşamaz ve yalnızca garanti için geçerlidir (Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği md. 11(5)). Bakım sözleşmesindeki müdahale süresi anlamına gelmez.

Bu üç konuyu sözleşmeye açık yazmak taraflar için belirsizliği azaltır. Ücret kalemlerini düşünmek için aylık bakım ücreti hesabı rehberine bakabilirsiniz.

Örnek sözleşme satırı tablosu

Aynı binadaki iki asansör neden iki satır olur?

Örnekte A001 ve A002 aynı binada, tek sözleşmededir. Yine de iki ayrı satır vardır. Çünkü birden fazla asansör varsa her asansörün kimlik numarası ve adresi sözleşmede belirtilir (Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği md. 8(2)).

Satır mantığının üç faydası vardır. Bitiş tarihi, bedel ve KDV asansör bazında ayrı izlenir. Personel değişikliği hangi asansörleri etkilediğini gösterir. Ocak ayında ilgili idareye verilecek liste de aynı satırlardan çıkar.

Bakım sözleşmesi ile yetkili servis sözleşmesi aynı şey mi?

Hayır. Bakım sözleşmesi, bina sorumlusu ile bakımı yapan firma arasındadır. Yetkili servis sözleşmesi ise asansörü monte eden ile yetkili servis arasında, noter huzurunda yapılır ve iki yılda bir yenilenir (Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği md. 13(6)).

Yetkili servis olarak çalışıyorsanız iki sözleşmeyi iki ayrı takvimde izleyin. Birincisi müşteri tarafıdır. İkincisi çalışma yetkinizin zincirini oluşturur. Zincirin diğer halkası TSE Hizmet Yeterlilik Belgesi’dir (TS 12255); bu belge yönetmelikte aranır (Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği md. 13(1)).

Belge askıya alınır veya iptal edilirse firma asansörlere bakım, onarım ve servis hizmeti sunamaz (Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği md. 10(14)). Belge tarihini sözleşme takviminizin yanına yazın. Böylece belge sorunu sizi sürpriz biçimde yakalamaz. Firma yeterliliği şartlarının tamamı için yönetmelik yükümlülükleri listesine bakın.

Sözleşme takibi için altı adımlık rutin

1. Sözleşmeyi asansör satırlarına bölün

   Her asansör için bir satır açın: kimlik numarası, adres, engelleme bilgisi, bakım personeli, başlangıç ve bitiş tarihi, aylık bedel, KDV. Satır sayısı ile bakım planınızdaki asansör sayısı aynı olmalıdır.

2. Personel değişikliğini hemen işleyin (öneri)

   Yönetmelik, teknik bakım personelinin tanımlayıcı bilgilerinin sözleşmede yer almasını ister (Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği md. 10(12)). Bir teknisyen ayrıldığında etkilenen sözleşmeleri listeleyin ve değişikliği tarihiyle kaydedin.

3. Bitiş tarihlerini tek takvimde toplayın

   Tüm bitiş tarihlerini ay ay sıralayın. Önümüzdeki üç ayda bitenleri ayrı bir yenileme listesine alın. Listeyi haftalık ofis toplantısında gözden geçirin.

4. Yenileme görüşmesine hazırlıklı gidin

   Yeni dönem için asansör sayısındaki değişikliği, bedel önerisini ve varsa açık alacağı önceden not edin. Tutar kararı sizindir; yönetmelik tutar belirlemez.

5. Ocak ayında listeyi sözleşmelerden çıkarın

   Önceki takvim yılında aylık bakımını yaptığınız asansörlerin kimlik numaralarını ve adreslerini içeren listeyi Ocak ayı sonuna kadar ilgili idareye iletirsiniz (Asansör Periyodik Kontrol Yönetmeliği md. 9(15)). İlgili idare belediye veya il özel idaresidir, Bakanlık değildir. İletim fiziki olarak veya KEP ile yapılır.

6. Ay sonunda sözleşmeyi ziyaretle karşılaştırın

   Her sözleşme satırının ay içinde bir ziyaret karşılığı olmalı. Ziyaret yoksa nedeni kayıtlı olmalı. Ayrıntılı bir akış için ay sonu bakım kapanışı rehberine bakın.

Yenileme için hangi takvimi kullanmalısınız?

Yönetmelikte sözleşmenin yenilenmesi için bir bildirim süresi veya takvim bulunamadı. Yenileme düzeni firmanın kendi iç sürecidir. Bitişten 90, 60, 30 ve 7 gün önce hatırlatma almak LiftOfis’in sözleşmeler bölümündeki bir özelliktir; yasal bir kural değildir.

Aşağıdaki tablo bu üç eşik için örnek tarihleri gösterir. Günler takvim günüdür. Bitiş tarihleri kurgusaldır ve tablo örnek hesaptır. Kendi sözleşmenizde süreyi ve bildirim şartlarını sözleşme metninden okuyun.

Yenileme takvimi örneği: 90, 60 ve 30 gün

Sözleşme, ziyaret, föy ve fatura nasıl bağlanır?

Sözleşme tek başına gelir getirmez. Gelir, sözleşme satırının bir ziyaretle, ziyaretin bir föyle ve işin bir fatura kalemiyle bağlanmasından oluşur. Zincirin bir halkası kopunca yapılan bakım faturasız kalabilir. Bakımdan fatura hazırlığına geçiş rehberi bu zinciri üç örnekle anlatır.

Bakım, tanım gereği ayda en az bir defa yürütülen işlemlerdir (Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği md. 4(1)(e)). Her bakım bakım föyü ile kayıt altına alınır. Föyün bir nüshası bina sorumlusuna teslim edilir, bir nüshası firmada kalır (md. 10(2)). Föy konusunda dijital bakım föyü rehberi işinize yarar.

Zincirin beş halkası ve her halkanın kontrol sorusu

Kırmızı etiketli asansörde aylık bakım ücreti istenebilir mi?

İstenemez, ancak sınırı doğru bilmek gerekir. Kırmızı (güvensiz) etiketli asansör en az kusurlu (sarı) duruma getirilene kadar bakım hizmeti sunulamaz. Bu süre boyunca bina sorumlusundan aylık bakım ücreti talep edilemez (Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği md. 10(11)).

Aynı fıkranın ikinci kısmı bir zinciri anlatır. Kırmızıdan sarıya düşen asansör, periyodik kontrol tarihinden başlayan 120 gün içinde mavi veya yeşile getirilmezse, bu sürenin bitiminden itibaren yine bakım hizmeti sunulamaz. Yönetmelik ücret talebini “bu süre zarfında” yasaklar. İfade bu ikinci dönemi de kapsıyor olabilir; metin bunu açıkça yazmaz. Ücret kararından önce hukuk danışmanınıza sorun. Bu zinciri kaçırmak kolaydır.

Bu iki kural, sözleşmedeki aylık satırın hangi aylarda geçerli olacağını etkileyebilir. Hangi ayları ücretsiz saydığınızı sözleşme kaydında ve fatura hazırlığında açıkça not edin. Etiket renklerinin anlamı ve süreleri için etiket renkleri rehberine bakın.

Ödenmeyen bakım ücretinde karar kontrol listesi

• Asansörün son etiketi kırmızı mı? Kırmızıysa o dönemin ücreti istenemez (Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği md. 10(11)).
• Kırmızıdan sarıya düşen asansör, kontrol tarihinden itibaren 120 gün içinde mavi veya yeşile getirilmedi mi? Getirilmediyse süre bitiminden sonra bakım hizmeti sunulamaz; ücret konusunda metin belirsizdir, karardan önce hukuk danışmanınıza sorun (aynı fıkra).
• Ziyaret gerçekten yapıldı mı? İş emrini, tarihi ve teknisyen kaydını bulun.
• Bakım föyü kayıtlı mı ve bir nüshası bina sorumlusuna teslim edildi mi?
• Sözleşme satırındaki bedel, dönem ve KDV bilgisi fatura ile aynı mı?
• Fatura ve vade bilgisi doğru kişiye, doğru adla ulaştı mı?
• Müşteri itiraz ediyor mu? İtirazı, hangi ziyareti ve hangi tutarı kapsadığıyla birlikte yazıya geçirin.
• Sözleşmenizdeki ödeme ve gecikme şartları ne diyor? Şartı sözleşmenin kendisinden okuyun.
• Görüşmeyi tarihle kaydedin ve bir sonraki arama gününü belirleyin (geciken tahsilat takibi bu akışı anlatır).
• Hukuki yola gitmeden önce bir avukata danışın; bu liste hukuki danışmanlık değildir.

Sözleşme takibinde sık yapılan altı hata

15 maddelik sözleşme gözden geçirme listesi

• Yönetmelik: Taraflar doğru. Bina sorumlusu (veya atanana kadar asansör yaptırıcısı) ile monte eden ya da yetkili servis imzacıdır (Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği md. 8(1)).
• Yönetmelik: Sözleşme birden fazla asansörü kapsıyorsa her asansör için kimlik numarası ve açık adres yazılı (Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği md. 8(2)).
• Yönetmelik: Cihaz veya şifreleme ile engelleme ya da kısıtlama bilgisi her asansör için yazılı (Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği md. 8(5)).
• Yönetmelik: Teknik bakım ve onarım personelinin tanımlayıcı bilgileri sözleşmede ve güncel (Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği md. 10(12)).
• Yükümlülük (sözleşmede yer alması şart değil): Bakım tanım gereği ayda en az bir defa yapılır; sözleşmedeki ziyaret sayısı buna uygun (Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği md. 4(1)(e)).
• Yükümlülük (sözleşmede yer alması şart değil): Bakım föyünün iki nüshası var; biri bina sorumlusuna teslim edilir. Teslim şeklini yönetmelik yazmaz, sözleşmede netleştirmek öneridir (Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği md. 10(2)).
• Yükümlülük (sözleşmede yer alması şart değil): Yıllık kurtarma eğitimi için kişi sayısı bina sorumlusuyla konuşulmuş; sayıyı bina sorumlusu belirler (Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği md. 10(6)).
• Yönetmelik: Kırmızı etiket döneminde ücret kuralı sözleşme ve fatura sürecinizle uyumlu (Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği md. 10(11)).
• Öneri: Başlangıç tarihi, bitiş tarihi ve süre açıkça yazılı; süreyi yönetmelik belirlemez.
• Öneri: Aylık bedel, KDV oranı ve ödeme günü açık yazılı; ücret düzeyini yönetmelik belirlemez.
• Öneri: Arıza bildirim kanalı ve müdahale hedefi sözleşmede yazılı; metinde bir süre bulunamadı.
• Öneri: Yenileme ve sona erdirme bildirim şartları yazılı.
• Öneri: Parça değişikliği ve ek iş için ayrı teklif ve onay yolu belli.
• Öneri: İmzalı nüsha ve ekleri ofiste kolayca bulunuyor.
• Öneri: Bitiş tarihi takvimde ve yenileme listesinde kayıtlı.

LiftOfis sözleşme takibinde ne yapar?

LiftOfis’te sözleşme satırı asansör başına açılır. Satırda bedel, KDV modu ve oranı ile e-belge türü işareti bulunur. Bitişten 90, 60, 30 ve 7 gün önce uygulama içi yenileme hatırlatması çıkar; SMS veya WhatsApp ile gitmez. Tamamlanan bakım fatura adayı olur ve sözleşme satırıyla eşleşir. Sözleşmesi henüz fatura tarafına ulaşmamış tamamlanmış ziyaret kaybolmaz; “Sözleşmesiz işler” listesinde durur. LiftOfis kaydı tutar ve hatırlatır; sözleşmenin yerine geçmez ve mevzuata uygunluğu garanti etmez. Akışı fatura ve tahsilat takibi sayfasında görebilirsiniz.

Sık sorulan sorular

Resmî kaynaklar ve kontrol tarihi

• Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği · mevzuat.gov.tr birleştirilmiş metin (RG 6.4.2019, 30737)
• Asansör Periyodik Kontrol Yönetmeliği · mevzuat.gov.tr birleştirilmiş metin (RG 4.5.2018, 30411)
• Resmî Gazete 6 Nisan 2019, 30737 · Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği (ilk yayım)
• Resmî Gazete 4 Mayıs 2018, 30411 · Asansör Periyodik Kontrol Yönetmeliği (ilk yayım)

Kaynak kontrolü: 2026-10-22